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净负债率连续四年下降,超预期完成短期降负债目标;手握201个城市更新项目,已经迎来收获期;销售上强劲增长,盈利能力也在提升。“旧改之王”佳兆业不止是追对了风口。

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:杨一轩

编辑:雷缓之

设计:布冬

编辑助理:朱智琪

长跑型选手,往往后发制人。

3月25日,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK,以下简称佳兆业)发布2020年度业绩报告,权益销售额同比增长21.3%至1069亿元,在克而瑞房企排行榜上跃升至第24位。

与此同时,佳兆业的盈利能力也在提升,2020年净利润为52.8亿元,同比增长26.8%。

销售强劲增长,佳兆业财务稳健性也在同步提高。

在业绩发布会上,佳兆业首席财务官吴建新首先提到“保安全”,截至上年末,现金储备达到约471亿,背后是佳兆业全力降负债,净负债率大幅降至98%,“三道红线”中两条已在安全线内,2021年有望降至绿档。

2020年,新冠疫情叠加政策调控、融资新规等,佳兆业能交出这样一份成绩单,城市更新业务功不可没。年报显示,2020年,城市更新项目占总合约销售额的三分之一。

全力押注旧改赛道20余年,佳兆业低价获得优质土储的能力,令其在房地产存量时代脱颖而出。截至去年末,其土地储备约2875万平方米,其中,在房企激烈争夺的大湾区,佳兆业土储面积占比约55%,货值超4600亿元。

一边是粤港澳大湾区利好,一边是城市更新赛道领跑,看似踩在风口,实则体现的是公司的战略眼光和发展定力。

手握5000万平米土储,

城市更新迎收获期

对佳兆业而言,比跨过千亿更重要的,是有质量的增长。

除了权益销售额首次跨过千亿大关,年报显示,2020年,佳兆业实现营收558亿元,同比增长16.1%;毛利润为159亿元,较上年增长15%;净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元,同比分别增长26.8%和18.6%。

近三年来,佳兆业销售年复合增长率达24%,增长动力强劲。

在房地产已进入下行周期的大背景下,城市更新业务,正成为佳兆业的利器。

事实上,对于城市更新这一战略选择,由于开发周期长、资金占用大等,但不得不说佳兆业集团董事局主席郭英成颇具前瞻性,早在2004年就预见到珠三角土地稀缺,日后会学习香港,通过旧城改造实现城市再造、增加土地供应,由此带领佳兆业成为“旧改之王”。

如今,城市更新已上升为国家战略,今年两会也提出,2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

城市更新业务,已经成为房企角逐的新战场。按克而瑞数据,截至去年8月份,百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%,TOP50房企参与度达到61%。

鉴于城市更新业务并非简单的推倒重建,佳兆业已形成包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等成熟运作模式,处在领跑位置。

根据年报,截至2020年底,佳兆业手握201个城市更新项目,占地面积超5000万平方米。更重要的是,城市更新项目已经迎来收获期,2020年的销售额占整销售额的三分之一,其中转化9个项目,可售面积近180万平方米,转化面积同比大增152%。

佳兆业在年报中提到,预计未来1-2年,城市更新转化可售面积约420万平方米,总货值可达2000亿元,其中,2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米,总货值约660亿元。

佳兆业已在大湾区之外复制其城市更新模式。2019年7月,佳兆业拿下上海徐行镇“城中村”改造项目,不止规模最大,也是该市第一次由民企参与旧改。可以预见,随着越来越多转化项目进入利润结转通道,佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。

值得注意的是,在佳兆业的城市更新项目中,目前绝大部分位于大湾区,其中深圳、广州两地货值占比高达86%。

核心城市地价与房价间较大的利润剪刀差,保证了较好的利润率。以深圳为例,2020年招拍挂统计显示,南山区平均地价为62975元/平方米,坪山区均价16398元/平方米,而佳兆业新增项目土地成本仅13940元/平方米。

沿用这一投资逻辑,佳兆业重仓大湾区之外,主要布局的都是一二线重点城市。截至2020年末,其土储面积约2875万平方米,总货值超6700亿元,其中一线城市货值占比约51%。

2020年,粤港澳大湾区市场表现突出,销售金额在整体销售额中的占比达58%,结转收入占比达71%。由此看来,优质的土储,无疑为佳兆业后续盈利增长奠定基础。

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示,2021年佳兆业将加快供货推货,集团地产业务预估可售货值为1912亿元,可售面积1074万平方米,全年供货均衡。

负债率大降,471亿现金“保安全”

2020年,房地产融资监管进入新阶段,“三道红线”融资新规之下,“去杠杆、降负债”成为房企头等大事。

佳兆业降负债效果显著。

年报显示,截至2020年度报告期末,佳兆业净负债率大幅降至98%,连续四年下降,超预期完成短期降负债目标。这也使得“三道红线”由“橙档”降至“黄档”。

按“三道红线”指标,相较于现金短债比、净负债率,剔除预收款后的资产负债率相对最难调整。不过,佳兆业的这一指标也由上年末的75.9%下降至70.3%。

此外,其现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍。从现金储备看,报告期末,佳兆业在手现金约471亿元,较上年增长27.4%,能完全覆盖短期到期债务,流动性充足。

吴建新在业绩会上表示,“按照监管要求,到2023年完成降负债目标,这给企业留了缓冲的空间,更有利于行业平稳过渡。我们会积极响应、配合国家政策要求,完成相关目标。若我们始终坚持‘提利润、降负债’审慎稳健的发展战略,相信集团将提前实现由‘黄’转‘绿’的负债控制目标。”

毋庸置疑,现金流是房企的生命线,在融资渠道受限的大背景下,佳兆业也在拓展新的融资方式。

按年报所述,2020年,佳兆业在境内获得ABS额度106亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元;境外除优先票据外,首次在可持续发展债券框架下发行债券,共计6亿美元。

▲佳兆业在2020年净负债率同比连续大幅下降。相比2019年末,净负债率由144%降至98%。图片来自中国指数研究院。

融资成本持续下降,截至2020年12月31日,佳兆业境内融资成本为7.4%,较上年末下降60个BP;境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

基于其良好的运营情况及稳健的财务基础,佳兆业也获得了境内外权威评级机构认可,穆迪、标普和惠誉均给予较高评级,展望“稳定”。中信里昂、国元国际、西南证券等十多家券商给予“买入”或“增持”评级,并上调目标价。

降负债,拓展融资渠道,都是在为佳兆业的发展提供更多弹药。

年报显示,2020年佳兆业新拓城市更新项目54个,主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市;新拓项目数量是2019年的近三倍,城市更新规模增长明显。

今年3月16日,佳兆业以总价约13.04亿元在成都拿下一块住宅兼商业用地。对于已经在上海、云南、贵州等地复制城市更新模式的佳兆业而言,应该不会就此停止拿地。毕竟,房企对优质土储的争夺,从来就不曾停止。

乘着城市更新的巨大风口,佳兆业稳健出击,对未来信心十足,2021年其地产销售目标为1300亿元,同比增长超过20%。

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